Bagaimana HUD Anti-Flipping Rule Melindungi Pembeli Rumah

Pada Mei 2003, Departemen A.S. Perumahan dan Urban Development (HUD) mengeluarkan a peraturan federal dimaksudkan untuk melindungi pembeli rumah potensial dari kemungkinan praktik pemberian pinjaman yang berpotensi terkait dengan proses "membalik" hipotek rumah yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA).

Berkat aturan tersebut, pembeli rumah dapat "merasa yakin bahwa mereka dilindungi dari praktik yang tidak bermoral," kata Sekretaris HUD saat itu Mel Martinez. "Aturan akhir ini merupakan langkah besar dalam upaya kami untuk menghapuskan praktik pemberian pinjaman predator," katanya dalam siaran pers.

Pada dasarnya, "membalik" adalah jenis perumahan strategi investasi di mana investor membeli rumah atau properti dengan tujuan menjualnya kembali untuk mendapatkan keuntungan. Keuntungan investor dihasilkan melalui kenaikan harga jual di masa depan yang terjadi sebagai akibat dari meningkatnya pasar perumahan, renovasi dan peningkatan modal yang dilakukan pada properti, atau keduanya. Investor yang menggunakan strategi membalik risiko kerugian finansial karena depresiasi harga selama penurunan di pasar perumahan.

Rumah "membalik" menjadi praktik kasar ketika sebuah properti dijual kembali untuk keuntungan besar secara artifisial harga meningkat segera setelah diakuisisi oleh penjual dengan sedikit atau tanpa perbaikan yang berarti Properti. Menurut HUD, pinjaman predator terjadi ketika pembeli rumah yang tidak curiga membayar harga yang jauh lebih tinggi dari nilai pasar yang wajar atau berkomitmen untuk hipotek dengan tingkat bunga yang meningkat secara tidak adil, biaya penutupan atau kedua.

Istilah "membalik" dalam contoh ini tidak boleh disalahartikan dengan praktik yang sepenuhnya legal dan etis untuk membeli yang tertekan secara finansial atau pulang ke rumah, membuat peningkatan "ekuitas keringat" yang luas untuk benar-benar meningkatkan nilai pasar yang adil, dan kemudian menjualnya untuk mendapatkan keuntungan.

Di bawah peraturan HUD, FR-4615 Larangan Pembalikan Properti dalam Program Asuransi Hipotek Keluarga Tunggal HUD, ”rumah yang baru saja dibalik tidak diperbolehkan memenuhi syarat untuk asuransi hipotek FHA. Selain itu, memungkinkan FHA untuk meminta orang yang berusaha menjual rumah terbalik untuk menyediakan dokumentasi tambahan membuktikan bahwa nilai pasar wajar rumah yang dinilai telah benar-benar meningkat secara signifikan. Dengan kata lain, buktikan bahwa keuntungan mereka dari penjualan itu dibenarkan.

Hanya pemilik catatan yang dapat menjual rumah kepada individu yang akan memperoleh asuransi hipotek FHA untuk pinjaman; itu mungkin tidak melibatkan penjualan atau penugasan kontrak penjualan, prosedur yang sering diamati ketika pembeli rumah bertekad untuk menjadi korban praktik pemangsa.

• Penjualan kembali yang terjadi 90 hari atau kurang setelah akuisisi tidak akan memenuhi syarat untuk hipotek diasuransikan oleh FHA. Analisis FHA mengungkapkan bahwa di antara contoh-contoh pinjaman predator yang paling mengerikan adalah "membalik" yang terjadi dalam rentang waktu yang sangat singkat, seringkali dalam beberapa hari. Dengan demikian, "membalik cepat" akan dihilangkan.
• Penjualan kembali yang terjadi antara 91 dan 180 hari akan memenuhi syarat asalkan pemberi pinjaman memperoleh penilaian tambahan dari penilai independen berdasarkan ambang persentase penjualan kembali yang ditetapkan oleh FHA; ambang ini akan relatif tinggi sehingga tidak mempengaruhi upaya rehabilitasi yang sah tetapi masih mencegah penjual, pemberi pinjaman, dan penilai yang tidak bermoral mencoba untuk membalik properti dan menipu pembeli rumah. Pemberi pinjaman juga dapat membuktikan bahwa peningkatan nilai adalah hasil rehabilitasi properti.
• Penjualan kembali terjadi antara 90 hari dan satu tahun akan dikenakan persyaratan bahwa pemberi pinjaman mendapatkan tambahan dokumentasi untuk mendukung nilai untuk mengatasi keadaan atau lokasi di mana HUD mengidentifikasi properti yang flipping sebagai masalah. Otoritas ini akan menggantikan ambang harapan yang lebih tinggi yang ditetapkan untuk 90 hingga 180 hari yang disebutkan di atas periode dan akan dipanggil ketika FHA menentukan bahwa penyalahgunaan substansial dapat terjadi pada khususnya lokalitas.

FHA akan mengizinkan keringanan ke properti membalikkan pembatasan untuk:

• properti yang diperoleh oleh pemberi kerja atau agen relokasi sehubungan dengan relokasi karyawan;
• dijual kembali diambil alih, milik bank milik HUD berdasarkan kepemilikannya Program milik real estat (REO);
• penjualan properti oleh agen pemerintah A.S. lainnya;
• penjualan properti oleh organisasi nirlaba yang disetujui oleh HUD untuk membeli properti keluarga tunggal dengan diskon dengan pembatasan penjualan kembali;
• penjualan properti yang dibeli oleh penjual melalui warisan;
• penjualan properti oleh lembaga keuangan negara dan pemerintah federal dan Perusahaan yang disponsori oleh Pemerintah;
• penjualan properti oleh agen pemerintah daerah dan negara bagian; dan
• penjualan properti di dalam Wilayah Bencana Utama yang Dinyatakan Secara Presidensial (PDMDA), hanya setelah dikeluarkannya pemberitahuan pengecualian dari HUD.

Pembatasan di atas tidak berlaku untuk pembangun yang menjual rumah yang baru dibangun atau membangun rumah untuk peminjam yang berencana menggunakan pembiayaan yang diasuransikan FHA.