Memahami Fannie Mae dan Freddie Mac

Asosiasi Hipotek Nasional Federal ("Fannie Mae") dan Federal Home Mortgage Corporation ("Federal Home Mortgage Corporation")Freddie Mac") disewa oleh Kongres untuk menciptakan pasar sekunder untuk pinjaman hipotek perumahan. Mereka dianggap "perusahaan yang disponsori pemerintah" (GSE) karena Kongres mengesahkan penciptaan mereka dan menetapkan tujuan publik mereka.

Bersama-sama, Fannie Mae dan Freddie Mac adalah sumber pembiayaan perumahan terbesar di Amerika Serikat. Begini cara kerjanya:

• Anda mendapatkan hipotek beli rumah.
• Pemberi pinjaman Anda mungkin menjual kembali hipotek itu kepada Fannie Mae atau Freddie Mac.
• Fannie Mae dan Freddie Mac memegang hipotek ini dalam portofolio mereka atau mengemas pinjaman menjadi sekuritas beragun aset (MBS) yang kemudian mereka jual ke publik.

Teorinya adalah bahwa dengan menyediakan layanan ini, Fannie Mae dan Freddie Mac menarik investor yang mungkin tidak menginvestasikan dana di pasar hipotek. Ini, secara teoritis, meningkatkan kumpulan uang yang tersedia untuk pemilik rumah potensial.

Meskipun Fannie Mae dan Freddie Mac adalah carter kongres, mereka juga perusahaan swasta yang dimiliki oleh pemegang saham. Mereka telah diatur oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS sejak 1968 dan 1989, masing-masing.
Namun, Fannie Mae berusia lebih dari 40 tahun. Presiden Franklin Delano Roosevelt Kesepakatan baru menciptakan Fannie Mae pada tahun 1938 untuk membantu memulai pasar perumahan nasional setelah Depresi Hebat. Dan Freddie Mac lahir pada tahun 1970.
Pada 2007, EconoBrowser mencatat bahwa hari ini "tidak ada jaminan pemerintah eksplisit atas utang mereka." Pada September 2008, pemerintah AS menangkap Fannie Mae dan Freddie Mac.

• Bank Kredit Pertanian Federal (1916)
• Bank Pinjaman Rumah Federal (1932)
• Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Mortgage Corporation Pertanian (Petani Mac) (1988)

Pada 2007, DPR meloloskan H.R. 1427, paket reformasi regulasi GSE. Kemudian Jenderal Pengawas Keuangan David Walker menyatakan dalam kesaksian Senat bahwa “[A] regulator GSE perumahan tunggal bisa lebih mandiri, obyektif, efisien dan efektif daripada badan pengatur yang terpisah dan bisa lebih menonjol daripada yang lain sendirian. Kami percaya bahwa sinergi yang berharga dapat dicapai dan keahlian dalam mengevaluasi manajemen risiko GSE dapat dibagikan dengan lebih mudah dalam satu lembaga. ”

SEBUAH krisis subprime mortgage terjadi di Amerika Serikat antara 2007-2010, sebagian sebagai akibat dari melemahnya ekonomi tetapi juga sebagai gelembung perumahan yang telah mendorong harga perumahan lebih tinggi dan lebih tinggi runtuh. Rumah-rumah besar, harganya mahal, tetapi hipotek tidak mahal dan mudah didapat, dan yang berlaku Teori real estat adalah bahwa pintar membeli (lebih banyak) rumah daripada yang Anda butuhkan karena rumah itu kokoh investasi. Jika mereka mau, pembeli bisa membiayai ulang atau menjual rumah karena harganya akan lebih tinggi daripada saat dibeli.

Paparan Fannie dan Freddie yang terkonsentrasi pada hipotek perumahan AS, ditambah dengan leverage yang tinggi, ternyata menjadi resep untuk bencana. Ketika jatuhnya harga rumah yang tak terhindarkan terjadi, itu menciptakan lonjakan terkait dalam hipotek default, dan Fannie dan Freddie menjadi memegang ratusan ribu hipotek rumah bawah air — orang berhutang lebih banyak, dalam beberapa kasus jauh lebih banyak, di rumah mereka daripada di rumah. bernilai. Situasi itu berkontribusi besar terhadap resesi 2008.

Pada pertengahan 2008, kedua perusahaan telah berkembang menjadi hampir $ 1,8 triliun dalam aset gabungan dan $ 3,7 triliun dalam gabungan jaminan kredit off-balance sheet. Namun, pada periode yang sama, mereka membukukan kerugian $ 14,2 miliar dan modal gabungan mereka hanya mencapai sekitar 1 persen dari paparan risiko hipotek. Meskipun ada upaya di musim panas 2008 untuk menopang GSE yang gagal (UU Pemulihan Perumahan dan Ekonomi pada 30 Juli untuk sementara memberi otoritas investasi tak terbatas kepada Departemen Keuangan AS), pada September. 6, 2008, GSE memegang atau menjamin $ 5,2 triliun dolar dalam bentuk hipotek rumah.

Pada September 6, Badan Keuangan Perumahan Federal menempatkan Fannie Mae dan Freddie Mac ke dalam konservatori kontrol kedua perusahaan, dan mengadakan perjanjian pembelian saham senior yang disukai dengan masing-masing lembaga. Wajib Pajak A.S. akhirnya membayar bailout $ 187 miliar kepada kedua GSE tersebut.

Salah satu syarat untuk dana talangan adalah meningkatkan kualitas pinjaman perumahan yang didukung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac. Investigasi oleh ekonom Dongshin Kim dan Abraham Park melaporkan pada 2017 menunjukkan bahwa kualitas pasca krisis pinjaman memang lebih tinggi, terutama dalam persyaratan pada tingkat rasio utang terhadap pendapatan (DTI), dan skor kredit (FICO). Pada saat yang sama, persyaratan pinjaman-ke-nilai (LTV) telah dilonggarkan sejak 2008, memungkinkan peningkatan yang stabil dalam jumlah pinjaman pembeli rumah pertama kali.

Pada 2017, Fannie dan Freddie telah membayar kembali $ 266 miliar ke Departemen Keuangan AS, membuat dana talangan mereka sukses luar biasa; dan pasar perumahan telah pulih. Namun, Kim dan Park menyarankan bahwa pemantauan berkelanjutan terhadap kualitas hipotek akan lebih bijaksana. Sementara FICO dan DTI adalah indikator kemampuan peminjam untuk membayar hipotek tepat waktu, LTV merupakan indikasi kesediaan peminjam untuk membayar. Ketika nilai rumah jatuh di bawah saldo pinjaman, orang cenderung membayar hipotek mereka.

• Boyd, Richard. "Membawa GSE Kembali? Bailouts, Kebijakan Perumahan A.S., dan Kasus Moral untuk Fannie Mae." Jurnal Perumahan yang Terjangkau & Hukum Pengembangan Masyarakat 23.1 (2014): 11–36. Mencetak.
• Ducas, John V. Krisis Subprime Mortgage 2007–2010. Sejarah Federal Reserve. 22 November 2013.
• Frame, W. Scott, dkk. "Penyelamatan Fannie Mae dan Freddie Mac." Jurnal Perspektif Ekonomi 29.2 (2015): 25–52. Mencetak.
• Kim, Dongshin, dan Abraham Park. "Bagaimana Suara Fannie Mae dan Freddie Mac pulih? Apakah Ada Kerentanan untuk Diulang Sejarah?" Ulasan Bisnis Graziadio 20 (2017). Mencetak.
• Ikhtisar Produk Agensi / Perusahaan yang disponsori Pemerintah (GSE) 200
• Apa Asal Usul Freddie Mac dan Fannie Mae?