Gentrifikasi: Mengapa Menjadi Masalah?

Gentrifikasi adalah proses orang dan bisnis yang lebih kaya pindah ke lingkungan yang secara historis kurang makmur. Sementara beberapa ahli perencanaan kota mengatakan bahwa efek gentrifikasi murni bermanfaat, yang lain berpendapat bahwa hal itu sering kali mengakibatkan konsekuensi sosial yang berbahaya, seperti perpindahan rasial dan hilangnya keragaman budaya.

Definisi, Penyebab, dan Masalah

Meskipun tidak ada definisi istilah yang disepakati secara universal, gentrifikasi, umumnya dianggap sebagai proses yang dengannya lingkungan berpenghasilan rendah secara tradisional diubah — menjadi lebih baik atau lebih buruk — oleh masuknya penduduk berpenghasilan tinggi dan lebih menguntungkan bisnis.

Kebanyakan ahli menunjuk pada dua penyebab sosial-ekonomi gentrifikasi yang saling terkait. Yang pertama, penawaran dan permintaan, terdiri dari demografis dan faktor ekonomi yang menarik penduduk berpenghasilan tinggi untuk pindah ke lingkungan berpenghasilan rendah. Penyebab kedua, kebijakan publik, menjelaskan aturan dan program yang dirancang oleh pembuat kebijakan perkotaan untuk mendorong gentrifikasi sebagai sarana untuk mencapai inisiatif “pembaruan perkotaan”.

Penawaran dan permintaan

Teori sisi penawaran gentrifikasi didasarkan pada premis bahwa berbagai faktor seperti kejahatan, kemiskinan, dan kurangnya pemeliharaan secara umum akan mendorong harga perumahan dalam kota hingga ke titik di mana orang luar yang kaya merasa menguntungkan untuk membelinya dan merenovasi atau mengubahnya menjadi bernilai lebih tinggi penggunaan. Banyaknya rumah dengan harga rendah, ditambah dengan akses mudah ke pekerjaan dan layanan di pusat kota, semakin membuat lingkungan dalam kota. lebih diminati daripada pinggiran kota bagi orang-orang yang secara finansial lebih mampu mengubah perumahan dalam kota menjadi properti sewaan dengan harga lebih tinggi atau keluarga tunggal rumah.

Demografi telah menunjukkan bahwa orang-orang muda, kaya, dan tidak memiliki anak semakin tertarik pada lingkungan dalam kota yang gentrifying. Ilmuwan sosial memiliki dua teori untuk pergeseran budaya ini. Untuk mencari lebih banyak waktu senggang, pekerja muda dan kaya semakin ditempatkan di pusat kota dekat tempat kerja mereka. Pekerjaan manufaktur kerah biru yang meninggalkan kota-kota pusat selama tahun 1960-an telah digantikan oleh pekerjaan di pusat layanan keuangan dan teknologi tinggi. Karena ini biasanya pekerjaan kerah putih bergaji tinggi, lingkungan yang lebih dekat ke dalam kota menarik orang-orang kaya yang mencari perjalanan yang lebih singkat dan harga rumah yang lebih rendah ditemukan pada usia tua lingkungan.

Kedua, gentrifikasi didorong oleh pergeseran sikap dan preferensi budaya. Ilmuwan sosial berpendapat bahwa meningkatnya permintaan akan perumahan di pusat kota sebagian disebabkan oleh meningkatnya sikap anti-pinggiran kota. Banyak orang kaya sekarang lebih memilih "pesona" dan "karakter" intrinsik dari rumah yang lebih tua dan menikmati menghabiskan waktu luang — dan uang — untuk memulihkannya.

Ketika rumah-rumah tua dipulihkan, karakter lingkungan secara keseluruhan meningkat, dan lebih banyak bisnis ritel terbuka untuk melayani semakin banyak penghuni baru.

Faktor Kebijakan Pemerintah

Faktor demografi dan pasar perumahan saja jarang cukup untuk memicu dan mempertahankan gentrifikasi yang meluas. Kebijakan pemerintah daerah yang menawarkan insentif kepada orang kaya untuk membeli dan memperbaiki rumah tua di lingkungan berpenghasilan rendah juga sama pentingnya. Misalnya, kebijakan yang menawarkan keringanan pajak untuk pelestarian sejarah, atau perbaikan lingkungan mendorong gentrifikasi. Demikian pula, program federal yang dimaksudkan untuk mengurangi suku bunga pinjaman hipotek di "daerah kurang terlayani" tradisional membuat membeli rumah di lingkungan yang gentrifying lebih menarik. Terakhir, program rehabilitasi perumahan publik federal yang mendorong penggantian proyek perumahan publik dengan kepadatan rendah, Semakin banyaknya perumahan keluarga tunggal yang beragam pendapatannya telah mendorong gentrifikasi di lingkungan yang pernah dirusak oleh masyarakat yang memburuk perumahan.

Meskipun banyak aspek gentrifikasi yang positif, prosesnya telah menyebabkan konflik rasial dan ekonomi di banyak kota di Amerika. Hasil gentrifikasi sering kali menguntungkan pembeli rumah yang masuk secara tidak proporsional, membuat penduduk asli secara ekonomi dan budaya tersisih.

Perpindahan Rasial: Segregasi De-Facto

Berasal di London pada awal 1960-an, istilah gentrifikasi digunakan untuk menggambarkan masuknya "bangsawan" baru orang kaya ke lingkungan berpenghasilan rendah. Pada tahun 2001, misalnya, laporan Brookings Institute mendefinisikan gentrifikasi sebagai “… proses yang menghasilkan pendapatan lebih tinggi rumah tangga menggantikan penduduk berpenghasilan rendah dari suatu lingkungan, mengubah karakter esensial dari lingkungan tersebut lingkungan."

Bahkan baru-baru ini, istilah tersebut diterapkan secara negatif untuk menggambarkan contoh "pembaruan perkotaan" di mana orang kaya — biasanya berkulit putih — penduduk baru diberi penghargaan untuk "memperbaiki" keadaan lama yang memburuk lingkungan dengan mengorbankan penduduk berpenghasilan rendah — biasanya orang kulit berwarna — yang diusir oleh kenaikan harga sewa dan perubahan karakteristik ekonomi dan sosial dari lingkungan.

Dua bentuk perpindahan ras di tempat tinggal paling sering diamati. Perpindahan langsung terjadi ketika efek gentrifikasi membuat penduduk saat ini tidak mampu lagi membayar biaya perumahan yang meningkat atau ketika penduduk diusir oleh tindakan pemerintah seperti penjualan paksa oleh domain terkenal untuk memberi jalan bagi pengembangan baru yang bernilai lebih tinggi. Beberapa perumahan yang ada mungkin juga menjadi tidak layak huni karena pemiliknya berhenti memeliharanya sambil menunggu waktu terbaik untuk menjualnya untuk pembangunan kembali.

Pemindahan tempat tinggal secara tidak langsung terjadi ketika unit rumah yang lebih tua dikosongkan oleh penghuni berpenghasilan rendah tidak dapat dijangkau oleh individu berpenghasilan rendah lainnya. Pengungsian tidak langsung juga dapat terjadi karena tindakan pemerintah, seperti undang-undang zonasi “eksklusif” yang diskriminatif yang melarang pembangunan pemukiman berpenghasilan rendah.

Perpindahan ras di tempat tinggal akibat gentrifikasi sering dianggap sebagai bentuk pemisahan de-facto, atau pemisahan kelompok orang yang disebabkan oleh keadaan dan bukan oleh hukum, seperti Hukum Jim Crow diberlakukan untuk mempertahankan segregasi rasial di Amerika Selatan selama pasca-Perang Saudara Era rekonstruksi.

Hilangnya Perumahan Terjangkau

Kurangnya perumahan yang terjangkau, yang telah lama menjadi masalah di Amerika Serikat, diperparah oleh efek gentrifikasi. Menurut laporan 2018 dari Harvard University Joint Center for Housing Studies, hampir satu dari tiga rumah tangga Amerika menghabiskan lebih dari 30% pendapatan mereka untuk perumahan, dengan sekitar sepuluh juta rumah tangga membelanjakan lebih dari 50% pendapatan mereka untuk perumahan biaya.

Sebagai bagian dari proses gentrifikasi, perumahan satu keluarga yang lebih tua dan terjangkau diperbaiki oleh penghuni yang masuk atau diganti dengan proyek apartemen sewa tinggi. Aspek lain dari gentrifikasi, seperti tanah minimum yang diberlakukan pemerintah dan ukuran rumah serta undang-undang zonasi yang melarang apartemen juga mengurangi jumlah perumahan terjangkau yang tersedia.

Bagi para perencana kota, perumahan yang terjangkau tidak hanya sulit dibuat, tetapi juga sulit untuk dipertahankan. Seringkali berharap untuk mendorong gentrifikasi, pemerintah daerah terkadang mengizinkan subsidi dan insentif lain untuk pembangunan perumahan yang terjangkau berakhir. Setelah masa berlakunya habis, pemilik bebas untuk mengubah unit rumah mereka yang terjangkau menjadi perumahan dengan harga pasar yang lebih mahal. Sisi positifnya, banyak kota sekarang meminta pengembang untuk membangun persentase tertentu dari unit rumah yang terjangkau bersama dengan unit harga pasar mereka.

Hilangnya Keanekaragaman Budaya

Seringkali sebagai hasil sampingan dari perpindahan rasial, perpindahan budaya terjadi secara bertahap karena kepergian penduduk lama mengubah karakter sosial dari lingkungan yang gentrifikasi. Ketika landmark lingkungan lama seperti gereja-gereja hitam yang historis tutup, lingkungan itu kehilangan sejarahnya dan penduduk lama yang tersisa kehilangan rasa memiliki dan inklusi. Karena pertokoan dan layanan semakin memenuhi kebutuhan dan sifat penghuni baru, penghuni lama yang tersisa sering kali merasa tergeser meskipun masih tinggal di lingkungan tersebut.

Hilangnya Pengaruh Politik

Karena populasi asli berpenghasilan rendah digantikan oleh penduduk berpenghasilan tinggi dan menengah, struktur kekuasaan politik dari lingkungan yang gentrifikasi juga dapat berubah. Para pemimpin baru mulai mengabaikan kebutuhan warga lama yang tersisa. Ketika warga lama merasakan pengaruh politik mereka menguap, mereka semakin menarik diri dari partisipasi publik dan menjadi lebih mungkin untuk meninggalkan lingkungan secara fisik.

Contoh

Sementara gentrifikasi terjadi di kota-kota besar di seluruh Amerika Serikat, mungkin yang paling parah Contoh bagaimana efeknya bisa menjadi "masalah" dapat dilihat di Washington, D.C., dan California Area Teluk.

Washington DC.

Selama beberapa dekade, banyak orang kulit hitam Amerika yang dengan penuh kasih sayang menyebut Washington, D.C. sebagai "Kota Cokelat" karena populasi kota tersebut didominasi oleh orang Afrika-Amerika. Namun, data Sensus A.S. menunjukkan bahwa penduduk kulit hitam di kota itu turun dari 71% penduduk kota populasi menjadi hanya 48% antara 1970 dan 2015, sedangkan populasi kulit putih meningkat 25% selama periode yang sama. Lebih dari 20.000 penduduk kulit hitam mengungsi dari tahun 2000 hingga 2013, saat Washington mengalami tingkat gentrifikasi tertinggi di Amerika.

Dari penduduk kulit hitam yang tersisa, 23%, hampir 1 dari 4 hidup di bawah garis properti hari ini. Sebagai perbandingan, hanya 3% penduduk kulit putih Washington yang hidup dalam kemiskinan — tingkat kemiskinan kulit putih terendah di negara tersebut. Sementara itu, kepemilikan rumah dan jumlah unit sewa terjangkau yang tersedia untuk penduduk lama Washington terus menurun.

Wilayah Teluk California

Di Bay Area of ​​California — kota San Francisco, Oakland, dan San Jose — penggantian yang cepat dari kerah biru tua industri dan pekerjaan dengan teknologi, medis, dan perusahaan jasa keuangan sebagian besar telah menggantikan yang sudah ada sebelumnya warga. Seiring dengan kemajuan gentrifikasi, biaya perumahan dan nilai tanah melonjak. Untuk memaksimalkan keuntungan mereka, para pengembang membangun lebih banyak unit dengan properti yang semakin sedikit sehingga Bay Area sekarang menjadi kawasan perkotaan terpadat kedua di Amerika setelah Los Angeles.

Karena gentrifikasi, meroketnya biaya perumahan di Bay Area telah membuat banyak orang kulit berwarna, orang tua, dan penyandang disabilitas meninggalkan rumah mereka. Dari tahun 2010 hingga 2014, jumlah rumah tangga dengan pendapatan tahunan $ 100.000 atau lebih tumbuh sebesar 17%, sementara rumah tangga yang berpenghasilan lebih sedikit menurun sebesar 3%.

Sebagian besar penduduk baru yang kaya dan bergaji tinggi di daerah itu berkulit putih, sementara mereka yang mengungsi adalah orang kulit berwarna yang memiliki pendapatan lebih sedikit untuk dibelanjakan untuk perumahan. Akibatnya, "perumahan yang terjangkau" menjadi hampir tidak ada di area San Francisco-Oakland. Sewa rata-rata untuk apartemen satu kamar tidur seluas 750 kaki persegi di San Francisco sekarang hampir $ 3.000 per bulan, sementara harga rata-rata rumah satu keluarga mencapai $ 1,3 juta, menurut Zillow.

Terkait langsung dengan melonjaknya biaya perumahan, konsekuensi lain dari gentrifikasi Bay Area adalah peningkatan tajam jumlah penggusuran di San Francisco. Meningkat terus sejak 2009, penggusuran di San Francisco mencapai puncaknya antara 2014 hingga 2015 ketika lebih dari 2.000 pemberitahuan dikeluarkan — peningkatan 54,7% selama lima tahun sebelumnya.

Sumber

• Lees, Loretta. Pembaca Gentrifikasi. Routledge, 15 April 2010, ISBN-10: 0415548403.
• Zuk, Miriam. “Gentrifikasi, Pemindahan, dan Peran Investasi Publik.” Sastra Perencanaan Kota, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
• Richards, Kathleen. “The Forces Driving Gentrification di Oakland.” East Bay Express, 19 September 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
• Kennedy, Maureen dan Leonard, Paul. “Berurusan dengan Perubahan Lingkungan: Pedoman Dasar Gentrifikasi dan Pilihan Kebijakan.” Brookings Institute, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
• Zukin, Sharon. "Kematian dan Kehidupan Tempat Perkotaan yang Otentik". Oxford University Press, 13 Mei 2011, ISBN-10: 0199794464.
• Herber, Chris. “Mengukur Keterjangkauan Perumahan: Menilai 30 Persen dari Standar Pendapatan.” Pusat Bersama untuk Studi Perumahan, September 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
• Rusk, David. “Selamat tinggal di Kota Cokelat,” Pusat Kebijakan D.C., 20 Juli 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.